Các quy định chiều cao xây dựng nhà ở TPHCM đưa ra nhằm đảm bảo sự an toàn cho người dân sinh sống. Vậy quy định chiều cao là bao nhiêu? có gì khác nhau giữa các loại nhà hiện nay? Cùng Vinavic tìm hiểu kỹ hơn tại bài viết dưới đây để đảm bảo an toán nhà ở cũng như tránh rủi ro pháp lý liên quan nhé.
Chiều cao xây dựng nhà ở TPHCM được hiểu như thế nào?
Căn cứ mục 1.5.10 và mục 1.5.11 Thông tư số 05/2022/TT-BXD của Bộ Xây dựng ngày 30 tháng 11 năm 2022 quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về phân cấp công trình phục vụ thiết kế xây dựng đã quy định về chiều cao và số tầng của nhà ở cụ thể như sau:
Chiều cao nhà ở được tính từ cao độ mặt đất xây dựng, đặt công trình theo quy hoặc được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt tới điểm cao nhất của tòa nhà, kể cả mái tum hoặc mái dốc của công trình.
Tuy nhiên, đối với công trình có các cao độ mặt đất khác nhau thì chiều cao của nhà ở sẽ được tính từ cao độ mặt đất thấp nhất theo quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Quy định chiều cao xây dựng nhà ở TPHCM
Nhà mới xây
Để đảm bảo an toàn và tính pháp lý, chủ đầu tư cần tuân thủ chặt chẽ các quy định về chiều cao nhà ở mới xây tại Thành phố Hồ Chí Minh.
Cụ thể, theo Quyết định số 14/2018/QĐ-UBND ngày 27/06/2018 của UBND TP.HCM, quy định chiều cao xây dựng nhà ở mới xây tại Thành phố Hồ Chí Minh sẽ được áp dụng theo khu vực quy hoạch của từng địa phương cụ thể.
-
Khu vực trung tâm thành phố: Chiều cao tối đa của nhà ở là 5 tầng, không vượt quá 20m. Vậy trung bình mỗi tầng có thể cao 3.8m.
-
Khu vực ngoại ô thành phố: Chiều cao tối đa của nhà ở là 3 tầng, không vượt quá 12m. Xây một tầng nhà cao tối đa 3.6m là vừa đẹp.
Nhà ở liền kề theo quy hoạch xây dựng
-
Không được vượt quá 6 tầng.
-
Đối với nhà trong ngõ, ngách thì số tầng tối đa là 4 tầng.
-
Chiều cao không được lớn hơn 4 lần chiều rộng tòa nhà (không bao gồm phần thiết kế trang trí tòa nhà).
Nhà ở liền kề có sân vườn
-
Chiều cao nhà tối đa là gấp 3 lần chiều rộng nhà, hoặc có thể bị giới hạn nhỏ hơn hay lớn hơn bởi quy định chi tiết.
-
Chiều cao này còn phụ thuộc vào diện tích các tuyến đường, tuyến phố:
+ Giới hạn theo góc chéo 45 độ (với các tuyến đường, tuyến phố có chiều rộng lớn hơn 12m).
+ Không cao hơn giao điểm giữa đường với góc chéo 45 độ (với các tuyến đường, tuyến phố có chiều rộng bé hơn hoặc bằng 12m).
Nhà ở dân dụng riêng lẻ
-
Chiều cao trung bình của 1 tầng nhà ở là 3m.
-
Chiều cao tầng tối đa là 3.5m nếu ban công nhô ra ngoài khỏi đường lộ giới.
-
Chiều cao tối đa giữa các tầng nhà bắt đầu từ tầng 2 trở lên là 3.4m.
-
Độ cao của tầng không được vượt quá 3.8m.
Trường hợp cụ thể:
Đường lộ giới dưới 3.5m:
- Chỉ xác định chiều cao nhà bằng thước lỗ ban tính từ mặt đất tầng trệt (tầng 1) tới mặt sàn lầu 1 (tầng 2) và không được làm tầng lửng.
Độ cao tầng tối đa 5.8m:
- Được phép làm tầng lửng với đường lộ giới từ 3.5m tới nhỏ hơn 20m. Tổng chiều cao tối đa từ mặt sàn tầng trệt (tầng 1) tới mặt sàn lầu 1 (tầng 2) là 5.8m.
Độ cao tầng tối đa 7m:
- Được phép làm tầng lửng với đường lộ giới từ 20m trở lên. Tổng chiều cao tối đa từ mặt sàn tầng trệt (tầng 1) tới mặt sàn lầu 1 (tầng 2) là 7m.
Quy định về chiều cao từng tầng nhà
Chiều cao nhà theo chức năng phòng
Để căn nhà cân đối thì chiều cao phòng khách tầng 1 thông thường nên cao hơn các phòng khác. Chiều cao lý tưởng cho phòng khách là 3.6 – 5m.
Đối với phòng thờ là nơi trang nghiêm thì nên chú ý chiều cao của phòng thờ không được thấp hơn chiều cao của các phòng thông thường.
Với các phòng bếp, phòng ngủ cần sự ấm cúng nên để chiều cao tầng vừa phải 3 – 3.3m. Mặt khác, các phòng khi có trần thấp sẽ giúp điều hòa hoạt động hiệu quả và tiết kiệm điện hơn.
Các khu vực khác như gara, phòng tắm, phòng kho có vai trò không quá quan trọng và ít sử dụng chỉ nên thiết kế kiến trúc với chiều cao vừa đủ để có thể tiết kiệm được kinh phí và thời gian xây nhà trọn gói khoảng 2,4 – 2,7m.
Chiều cao theo diện tích nhà
Khi thiết kế nhà ngoài chiều cao tầng theo chức năng thì cũng nên để ý theo diện tích của nhà bạn. Để cân đối cho bề rộng và chiều cao, chiều cao tầng phù hợp với cầu thang các KTS cần tính toán giúp việc đi lại trong các không gian thuận tiện. Chiều cao hợp lý nhất nên khoảng 3m.
Chiều cao nhà ở theo phong cách thiết kế
Nhà phong cách hiện đại
Thường là làm trần thạch cao, lối trang trí tối giản. Tầng 1 (tầng trệt) thường có chiều cao từ 3.6 – 3.9m là phổ biến. Từ tầng 2 trở lên thì chiều cao là 3.3 – 3.6m.
Nhà phong cách Tân Cổ Điển
Tầng 1 (tầng trệt) thường là 3.9m. Từ tầng 2 trở lên là 3.6m, tầng trên cùng có thể là 3,3m.
Nhà phong cách cổ điển Pháp
Tương tự như Tân cổ điển, tuy nhiên tầng 1 nếu làm trần gỗ cầu kỳ có thể sẽ cao hơn, khoảng tầm 4m.
Chiều cao từng tầng nhà theo phong thủy
Chiều cao nhà theo thước lỗ ban được tính theo số bậc cầu thang thường lấy các trị số đẹp thuộc cung “Sinh” trong quan niệm “Sinh – Lão – Bệnh – Tử” như: 13 bậc, 17 bậc, 21 bậc, 25 bậc.
Các câu hỏi thường gặp về quy định chiều cao tầng nhà ở TPHCM
Mật độ xây dựng nhà ở tại đô thị theo quy định là bao nhiêu?
Mật độ xây dựng là tỷ lệ giữa diện tích chiếm đất của các công trình xây dựng trên tổng diện tích của toàn bộ phần lô đất xây dựng. Mật độ xây dựng tối đa là tỷ lệ cao nhất mà các công trình xây dựng được phép chiếm trên tổng diện tích lô đất.
Ví dụ, Theo Quyết định số 792/QĐ-UBND TPHCM, đối với quy định về mật độ xây dựng nhà ở tại TPjHCM:
Mật độ xây dựng tối đa của các khu vực trung tâm và ngoại thành thành phố là 50%. Tức là tổng diện tích công trình xây dựng không được vượt quá 50% tổng diện tích của toàn bộ phần lô đất xây dựng. Cụ thể, một lô đất có diện tích 100m2 thì tổng diện tích công trình xây dựng không được vượt quá 50m2.
Quy định về khoảng cách giữa các công trình nhà ở riêng lẻ?
Các công trình nhà ở riêng lẻ, tòa nhà,… phải đảm bảo khoảng cách an toàn cho cư dân sinh sống. Khoảng cách giữa các công trình được quy định tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về quy hoạch, xây dựng, quản lý và sử dụng công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị. Ngoài ra, khoảng cách giữa các công trình còn được quy định bởi các quy định của từng khu vực, chẳng hạn như quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu, quy định về bảo vệ môi trường, an toàn cháy nổ,…
Thủ tục phê duyệt quy hoạch xây dựng?
Để xây dựng công trình nhà ở, chủ đầu tư cần tuân thủ chặt chẽ các quy định của quy hoạch xây dựng. Cần thực hiện các thủ tục phê duyệt quy hoạch xây dựng, đồng thời tuân thủ các quy định về chiều cao, mật độ xây dựng, khoảng cách giữa các công trình được quy định tại quy hoạch.
Bài viết trên của Vinavic đã đưa thông tin đầy đủ về quy định chiều cao xây dựng nhà ở TPHCM. Việc tuân thủ nghiêm ngặt những quy định này giúp gia chủ đảm bảo quá trình thi công xây dựng nhà ở thuận lợi, tránh mất thời gian tiền bạc giải quyết những vấn đề liên quan đến pháp lý.
Tham khảo:
Chỉ giới xây dựng trong sổ đỏ theo quy định 2024
Quy định về khoảng lùi xây dựng chuẩn nhất 2024
