Quy định về chiều cao tầng nhà ở riêng lẻ hiện nay

Cùng Kiến trúc Vinavic tìm hiểu quy định về chiều cao tầng nhà ở riêng lẻ và một số câu hỏi thường gặp về quy định xây dựng nhà ở. 

Cách tính chiều cao và số tầng nhà 

Theo Thông tư số 07/2019/TT – BXD ngày 7 tháng 11 năm 2019 của Bộ Xây Dựng về phân loại, phân cấp công trình xây dựng và áp dụng trong hoạt động đầu tư xây dựng, cách tính chiều cao và số tầng nhà ở công trình được quy định như sau:

Đối với chiều cao nhà ở, công trình: 

• Chiều cao nhà ở, công trình được tính từ mặt đất xây dựng đến điểm cao nhất của công trình, bao gồm cả mái tum hoặc mái dốc. Một ngôi nhà có chiều cao 7.5m, bao gồm 1 tầng hầm, 1 tầng trệt, 1 tầng lầu và 1 tầng mái tum. Chiều cao của ngôi nhà này là 7.5m.

• Trong trường hợp công trình có cao độ mặt đất khác nhau thì cao độ mặt đất thấp nhất sẽ là mốc tính chiều cao.

Lưu ý những vật không được tính vào chiều cao nhà: Các vật không được tính vào chiều cao nhà bao gồm cột ăng ten, cột thu sét, thiết bị hấp thụ năng lượng mặt trời, bể nước kim loại,…

Đối với số tầng nhà ở công trình: 

• Số tầng của ngôi nhà, công trình bao gồm toàn bộ các tầng trên mặt đất (kể cả tầng trệt) và tầng lửng, không bao gồm tầng áp mái. Một ngôi nhà có 1 tầng hầm, 1 tầng trệt, 2 tầng lầu và 1 tầng mái tum. Số tầng của tòa nhà này là 4 tầng.

• Ngoài ra, số tầng của một công trình thường được tính dựa trên chiều cao của từng tầng và chiều cao tối đa được quy định. Ví dụ, nếu chiều cao tối đa của một toà xây chung cư nhà là 50 mét và chiều cao mỗi tầng là 3.5 mét, thì toà nhà đó có khoảng 14 tầng.

Mức xử lý hành vi vi phạm quy định về chiều cao tầng nhà riêng lẻ

Theo quy định của pháp luật, nếu xây dựng nhà ở riêng lẻ không đúng quy định về chiều cao thì sẽ bị xử phạt hành chính theo Khoản 2, Điều 15 tại Nghị định 139/2017/NĐ-CP của Chính phủ. Cụ thể, đối với hành vi xây dựng nhà ở riêng lẻ vượt quá chiều cao tối đa cho phép thì sẽ bị xử phạt như sau:

• Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với xây dựng chiều cao tầng nhà ở riêng lẻ tại đô thị sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp;

• Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với xây dựng chiều cao tầng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hoá hoặc công trình xây dựng khác không thuộc trường hợp quy định tại điểm a, điểm c Khoản 2 – Nghị định 139/2017/NĐ-CP sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp;

• Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với xây dựng chiều cao tầng nhà các công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp. 

Ngoài ra, người vi phạm còn bị buộc tháo dỡ phần công trình xây dựng vi phạm theo quy định.

Ngoài chế tài xử phạt hành chính, người vi phạm còn có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự nếu hành vi vi phạm gây thiệt hại nghiêm trọng đến tài sản, tính mạng hoặc sức khỏe của người khác.

Để tránh bị xử phạt, người dân cần tuân thủ nghiêm túc các quy định về chiều cao tầng nhà riêng lẻ. Khi xây dựng nhà ở, người dân cần xin phép xây dựng từ cơ quan có thẩm quyền và tuân thủ các quy định về chiều cao tầng nhà riêng lẻ trong giấy phép xây dựng.

Quy định về chiều cao tầng nhà ở riêng lẻ theo Luật Xây dựng

Quy định về chiều cao tầng nhà cao tầng 

Theo tiêu chuẩn thiết kế nhà ở cao tầng TCXDVN 323: 2004 của Bộ Xây dựng, tiêu chuẩn này áp dụng để thiết kế nhà ở căn hộ có chiều cao từ 9 tầng đến 40 tầng.

Chú thích: Khi thiết kế nhà ở dưới 9 tầng và nhà ở tập thể kiểu ký túc xá có thể tham khảo tiêu chuẩn này.

• Để đảm bảo khoảng cách an toàn phòng chống cháy trong khu nhà ở cao tầng, đường dành cho xe chữa cháy phải có chiều rộng thông thuỷ không nhỏ hơn 3,5m và chiều cao thông thuỷ không nhỏ hơn 4.25m.

• Từ tầng 6 trở lên không được thiết kế ban công, chỉ được thiết kế lô gia. Lan can lô gia không được hở chân và có chiều cao không nhỏ hơn 1.2m.

• Chiều cao thông thuỷ các phòng ở không được nhỏ hơn 3m và không được lớn hơn 3,6m. Chiều cao thông thuỷ là chiều cao từ mặt sàn đến mặt dưới của trần.

• Phòng bếp, phòng vệ sinh có thể được thiết kế thấp hơn nhưng không được nhỏ hơn 2,4m.

• Chiều cao của một đợt thang không được lớn hơn 1,8m và phải bố trí chiếu nghỉ. Chiều rộng chiếu nghỉ lớn hơn hoặc bằng chiều rộng vế thang.

• Cầu thang ít nhất phải có một phía có tay vịn. Chiều cao tay vịn của cầu thang tính từ mũi bậc thang không được nhỏ hơn 0,9m.

• Chiều cao bậc thang không được lớn hơn 150mm, chiều rộng bậc thang không nhỏ hơn 300mm.

• Chiều cao thông thuỷ của tầng kỹ thuật được xác định trong từng trường hợp cụ thể, tuỳ thuộc vào loại thiết bị và hệ thống bố trí trong tầng kỹ thuật có tính tới điều kiện vận hành sử dụng.

• Chiều cao tầng hầm không nên nhỏ hơn 2,2m. Đối với các không gian sử dụng cho hoạt động công cộng như hội họp, sinh hoạt cộng đồng, chiều cao thiết kế được lấy theo yêu cầu sử dụng.

• Ống thông hơi và ống thông gió phải vượt lên trên mái. Chiều cao nhô lên không được nhỏ hơn 0,7m, cách cửa sổ hoặc cửa hút gió  3m theo chiều ngang. Trên đỉnh ống phải có biện pháp để tránh thoát ngược.

• Buồng thu rác được bố trí ngay dưới đường ống đổ rác ở tầng một. Chiều cao thông thuỷ của buồng thu rác tối thiểu lấy 2,5m.

• Cần tận dụng triệt để áp lực đường ống cấp nước bên ngoài. Khi không đủ áp lực, phải thiết kế hệ thống phân vùng cấp nước để đảm bảo lưu lượng và áp lực nước. Áp lực nước làm việc của các dụng cụ vệ sinh trong hệ thống cấp nước sinh hoạt không được lớn hơn 60m. Áp lực tự do thường xuyên của các họng chữa cháy bên trong nhà phải đảm bảo chiều cao cột nước không thấp hơn 6m.

• Trong nhà ở cao tầng phải chia thành các vùng ngăn cháy hoặc khoang ngăn cháy. Vùng ngăn cháy là khoảng đệm chia ngôi nhà theo suốt chiều rộng (chiều dài) và chiều cao ngôi nhà.

Quy định về chiều cao tầng nhà trong ngõ

Nhà ở liền kề xây mới trong ngõ, hẻm có chiều rộng mặt tiền nhỏ hơn 6m chỉ được phép xây dựng tối đa 4 tầng.

Quy định về chiều cao tầng nhà ở liền kề

Quy hoạch xây dựng là một kế hoạch tổng thể về phát triển đô thị, trong đó có quy định về chiều cao tối đa của các công trình xây dựng. Nhà ở liền kề được phép xây dựng cao bao nhiêu tầng sẽ được quy định bởi quy hoạch xây dựng của khu vực đó.

• Trong trường hợp chưa có quy hoạch chi tiết, chiều cao của nhà ở liền kề sẽ được quy định chung là không được lớn hơn 4 lần chiều rộng nhà (không kể giàn hoa và kiến trúc trang trí). Quy định này nhằm đảm bảo an toàn và mỹ quan đô thị.

• Đối với các dãy nhà liền kề, nếu cho phép các nhà có độ cao khác nhau thì chiều cao của các nhà không được chênh lệch quá 2 tầng so với tầng cao trung bình của dãy nhà. Độ cao tầng 1 phải được đồng nhất để đảm bảo tính thống nhất của dãy nhà.

• Đối với các nhà ở liền kề có thiết kế sân vườn, chiều cao của nhà không được lớn hơn 3 lần chiều rộng của ngôi nhà, đảm bảo không gian cho sân vườn và sự hài hòa của công trình.

• Đối với các tuyến đường có chiều rộng lớn hơn 12m, chiều cao của nhà ở liền kề sẽ được hạn chế theo góc vát 45 độ. Chiều cao mặt tiền của ngôi nhà phải bằng chiều rộng đường mang lại sự hài hòa của công trình với cảnh quan đô thị.

• Đối với các tuyến đường có chiều rộng nhỏ hơn hoặc bằng 12m, chiều cao của nhà ở liền kề sẽ không được cao hơn giao điểm giữa đường với góc vát 45 độ. Chiều cao không lớn hơn chiều rộng đường đảm bảo an toàn giao thông và mỹ quan đô thị.

Tùy thuộc vào vị trí và kích thước của từng lô đất, mà chiều cao của nhà ở liền kề có thể được thiết kế theo quy định sau đây:

• Lô đất có diện tích 30m2 đến dưới 40m2: Có chiều rộng mặt tiền lớn hơn 3m, chiều sâu so với chỉ giới xây dựng lớn hơn 5m, được phép xây dựng không quá 4 tầng + 1 tum ( tổng chiều cao

• Lô đất có diện tích từ 40m2 – 50m2: Có chiều rộng mặt tiền trên 3m và dưới 8m, chiều sâu so với chỉ giới xây dựng lớn hơn 5m được phép xây nhà cao không quá 5 tầng + 1 tum, hoặc có mái chống nóng ( tổng chiều cao của nhà 

• Lô đất có diện tích trên 50m2: Chiều rộng mặt tiền lớn hơn 8m, chiều sâu so với chỉ giới xây dựng lớn hơn 5m hoặc công trình xây dựng hai bên tuyến đường trong khu vực quy hoạch hạn chế phát triển thì được xây nhà 6 tầng.

Trường hợp nhà liền kề có khoảng lùi thì có thể tăng chiều cao ngôi nhà theo chiều cao tối đa được duyệt trong quy hoạch xây dựng, quy định về kiến trúc, cảnh quan của khu vực.

Quy định về chiều cao tầng nhà biệt thự

Chiều cao của biệt thự theo phong cách

Biệt thự hiện đại:

• Tầng 1: 3,6 – 3,9m

• Tầng trên: 3,4 – 3,6m

Biệt thự tân cổ điển, cổ điển:

• Tầng 1: 3,9m

• Tầng trên: 3,6m

• Tầng trên cùng: 3,3m (trường hợp trần gỗ cầu kỳ: 4m)

Biệt thự lâu đài:

• Tầng 1: 4,2 – 4,5m

• Tầng trên: 3,6 – 3,9m

Chiều cao tầng của nhà biệt thự theo khu vực chức năng

• Phòng khách: Chiều cao: 3,6 – 4m

• Phòng bếp, phòng ăn, phòng ngủ, phòng làm việc: Chiều cao: 3 – 3,3m

• Phòng thờ: Chiều cao không thấp hơn các phòng khác

• Phòng tắm, nhà vệ sinh, nhà kho: Chiều cao: 2,4 – 2,77m

Chiều cao tầng của biệt thự được tính toán dựa trên điều kiện khí hậu

• Khu vực miền Bắc và miền Trung có khí hậu nhiệt đới gió mùa, mùa hè nóng ẩm, mùa đông lạnh nên cần thiết kế chiều cao tầng thấp hơn để tiết kiệm năng lượng khi sử dụng điều hòa nhiệt độ. Chiều cao phù hợp là từ 3 – 3,6m.

• Khu vực miền Nam có khí hậu nhiệt đới, mùa mưa và khô rõ rệt, nắng nóng và độ ẩm cao nên cần thiết kế chiều cao tầng cao hơn để tạo không gian thoáng mát, tránh ẩm mốc. Chiều cao phù hợp là từ 3,6 – 4,2m.

Chiều cao tầng nhà biệt thự theo phong thủy

• Chiều cao nhà quá cao hoặc quá thấp đều có thể gây sát khí, ảnh hưởng đến vận khí của gia đình.

• Theo phong thủy, mỗi tầng nhà được chia thành 3 tầng: tầng thái âm, tầng thái hòa và tầng thái dương.

• Tầng thái hòa là tầng sinh khí, có chiều cao khoảng từ 1,8 – 2,5m.

• Để tính toán chiều cao tầng phù hợp với hòa tuyến của con người, các chuyên gia đưa ra lời khuyên như sau:

+ Phòng rộng dưới 30m2 thì chiều cao thông thủy phải ít nhất là 3,15m.

+ Phòng rộng từ 30m2 trở lên thì chiều cao thông thủy thường phải cao từ 3,25 – 4,1m.

• Ngoài ra, nhiều gia đình hiện nay thường sử dụng thước Lỗ Ban để tính toán chiều cao nhà theo phong thủy.

Quy định về chiều cao tầng nhà phố

Cách tính chiều cao tầng nhà phố theo số bậc cầu thang:

Chiều cao một tầng tỷ lệ thuận với diện tích và số bậc cầu thang. 

• Nhà phố thường xây cầu thang dốc 33 – 36 độ, chiều cao mỗi bậc 16.5cm – 18cm. 

• Số bậc cầu thang phổ biến nhất là 13 bậc, 17 bậc và 21 bậc. Bậc quá cao sẽ khiến đi lại di chuyển bất tiện.

• Xây nhà 2 tầng trở lên thì chiều cao tầng nhà tính theo thước lỗ ban tỷ lệ thuận với diện tích xây cầu thang.

• Nhà có mặt tiền hẹp, nhà lô phố nhỏ thì số bậc cầu thang sẽ bị hạn chế, nên chọn chiều cao các tầng theo thước lỗ ban thấp 3m – 3.25m, mỗi tầng đều cao bằng nhau.

• Nhà có mặt tiền rộng trên 5m nên chọn chiều cao tầng từ 3.2m – 3.4m.

Cách tính chiều cao tầng nhà theo diện tích

• Diện tích nhà khoảng 100m2 đến 150m2 nên xây chiều cao tường 3.6 – 4.5m.

• Diện tích nhà lớn hơn xây tường cao trung bình 3m – 3.3m. 

Cách tính chiều cao tầng nhà để tiết kiệm điện năng

Khi bố trí chiều cao các phòng cần tính toán khoảng cách hợp lý để hỗ trợ điều hoà, máy sưởi làm mát hoặc sưởi ấm phòng nhanh nhất và đầy đủ nhất có thể. Các tầng nhà phố quá cao cần máy lạnh, máy sưởi công suất lớn hơn để điều hoà không khí trong phòng trong thời gian lâu hơn, tốn điện hơn.

Cách tính chiều cao tầng nhà phù hợp ngân sách

Chi phí xây dựng sẽ tăng đáng kể nếu tăng chiều cao tầng, bởi cột nhà cao cần nhiều thép hơn, nhiều bê tông, nhiều gạch hơn. Thiết kế tầng nhà phố quá cao cũng kéo theo chi phí vận hành và bảo trì phát sinh cao, gia chủ tài chính eo hẹp cần xem xét kỹ về lâu dài. 

Để tiết kiệm chi phí xây dựng, chiều cao tầng được chia ra làm 3 mức thông dụng:

• Phòng thấp có chiều cao từ 2.4m – 2.7m.

• Phòng tiêu chuẩn có chiều cao từ 3m – 3.3m.

• Phòng cao có khoảng cách các sàn từ 3.6m – 5m.

Xem thêm: Tính toán chiều cao tầng nhà phố bao nhiêu là hợp lý nhất?

Quy định về chiều cao tầng nhà ở khu vực nông thôn

Tại khoản 7 Điều 79 Luật xây dựng 2014 có quy định về yêu cầu đối với thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn như sau:

a) Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ phải đáp ứng yêu cầu thiết kế quy định tại khoản 3 Điều này;

“Tuân thủ tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật, quy định của pháp luật về sử dụng vật liệu xây dựng, đáp ứng yêu cầu về công năng sử dụng, công nghệ áp dụng (nếu có); bảo đảm an toàn chịu lực, an toàn trong sử dụng, mỹ quan, bảo vệ môi trường, ứng phó với biến đổi khí hậu, phòng, chống cháy, nổ và điều kiện an toàn khác.”

b) Hộ gia đình được tự thiết kế nhà ở riêng lẻ có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250 m2 hoặc dưới 3 tầng hoặc có chiều cao dưới 12 mét, phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt và chịu trách nhiệm trước pháp luật về chất lượng thiết kế, tác động của công trình xây dựng đến môi trường và an toàn của các công trình lân cận.

Quy định về xây dựng tầng hầm

• Phần nổi của tầng hầm (tính đến sàn tầng trệt) không quá 1,2m so với cao độ vỉa hè hiện hữu ổn định.

• Vị trí đường xuống tầng hầm (ram dốc) cách ranh lộ giới tối thiểu 3m. Xây bán hầm độ sâu tối thiểu 1.5m so với mặt đường, xây hầm phải sâu trên 1.5m. 

• Đối với nhà ở liên kế có mặt tiền xây dựng giáp với đường có lộ giới nhỏ hơn 6m, không thiết kế tầng hầm có lối lên xuống dành cho ô tô tiếp cận trực tiếp với đường.

• Chiều cao tối thiểu của một tầng hầm là 2.2m, chiều cao đường dốc hầm phải lớn hơn 2.2m, để đảm bảo độ cao an toàn mà các phương tiện có thể lưu thông trong hầm.

• Tầng hầm có nhiều đà thì cao độ sẽ bị giảm xuống 20 – 30cm, khiến không gian xe cộ di chuyển bị bít khó khăn.

Quy định về cao độ nền nhà

Yêu cầu cao độ nền và thoát nước mặt trong quy hoạch xây dựng được quy định tại Mục 2.16.11 QCVN 01:2021/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, cụ thể như sau:

2.16.11.1 Phòng chống thiên tai, thảm họa

• Đối với khu vực dân cư nông thôn hiện hữu phải có biện pháp bảo vệ, hướng dòng lũ quét ra khỏi khu vực hoặc di dời trong trường hợp cần thiết;

• Quy hoạch điểm dân cư nông thôn phải kết hợp với quy hoạch hệ thống thủy lợi tiêu, thoát lũ;

• Nếu áp dụng giải pháp tôn nền, cao độ nền phải cao hơn mực nước lũ lớn nhất (max) hàng năm tối thiểu là 0,3 m;

• Đối với điểm dân cư nông thôn thuộc vùng thường xuyên chịu ảnh hưởng thiên tai phải bố trí điểm sơ tán khẩn cấp, sử dụng các công trình công cộng làm nơi tránh bão, lụt;

• Quy hoạch điểm dân cư nông thôn phải đảm bảo ưu tiên bảo vệ các nguồn nước tự nhiên (sông, hồ, ao) phục vụ công tác phòng cháy chữa cháy. Hệ thống hạ tầng giao thông phải đảm bảo cho các hoạt động phòng cháy chữa cháy thuận lợi.

2.16.11.2 Cao độ nền

• Phải quy hoạch san đắp nền cho phần đất xây dựng công trình (nhà ở, nhà và công trình công cộng, nhà sản xuất, đường giao thông). Phần đất còn lại được giữ nguyên địa hình tự nhiên;

• Tận dụng địa hình tự nhiên, hạn chế khối lượng đất san lấp, đào đắp; bảo vệ cây lâu năm, lớp đất màu.

2.16.11.3 Hệ thống thoát nước mặt

• Đối với sông suối chảy qua khu vực dân cư, cần cải tạo, gia cố bờ, chống sạt lở;

• Đối với khu dân cư nằm bên sườn đồi, núi phải bố trí các mương đón hướng dòng chảy trên đỉnh đồi, núi xuống, không để chảy tràn qua khu dân cư.

Quy định về số tầng được phép xây dựng

Trong đó:

• L là chiều rộng lộ giới (đơn vị mét)

• +1: được thêm 1 tầng so với số tầng cơ bản theo quy định tại khu vực.

Xem thêm: Quy định về số tầng cấp phép xây dựng nhà ở 2023

Trường hợp ngoại lệ cho các quy định về chiều cao tầng nhà ở riêng lẻ

Theo quy định tại Điều 119 Luật Xây dựng 2020, chiều cao tầng của nhà ở riêng lẻ được quy định như sau:

• Chiều cao xây dựng trung bình của nhà 1 tầng là 3m tính từ tầng dưới lên tầng trên.

• Chiều cao tối đa giữa các tầng từ tầng 2 trở lên là 3,4m.

• Chiều cao tầng tối đa là 3,5m tính từ cao độ vỉa hè đến chân ban công trong trường hợp ban công vượt lộ giới.

• Chiều cao tối đa tính từ mặt đất là 3,8m.

Tuy nhiên, có một số trường hợp ngoại lệ cho các quy định này, cụ thể như sau:

• Nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực bảo tồn, di tích lịch sử – văn hóa: chiều cao tầng được thực hiện theo quy định của pháp luật về bảo vệ và quản lý di tích.

• Nhà ở riêng lẻ được xây dựng theo quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt: chiều cao tầng được thực hiện theo quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn.

• Nhà ở riêng lẻ được xây dựng trên địa bàn có điều kiện tự nhiên đặc biệt, có nguy cơ thiên tai, lũ lụt, sạt lở: chiều cao tầng được thực hiện theo quy định của pháp luật về phòng, chống thiên tai, lũ lụt, sạt lở.

• Nhà ở riêng lẻ được xây dựng theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Ngoài ra, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể quy định về chiều cao tầng của nhà ở riêng lẻ trên địa bàn, phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.

Quy định về chiều cao tầng nhà ở riêng lẻ theo từng địa phương

Quy định chiều cao xây dựng nhà ở TPHCM

Đối với nhà mới xây

Để đảm bảo an toàn và tính pháp lý, chủ đầu tư cần tuân thủ chặt chẽ các quy định về chiều cao nhà ở mới xây tại Thành phố Hồ Chí Minh.

Cụ thể, theo Quyết định số 14/2018/QĐ-UBND ngày 27/06/2018 của UBND TP.HCM, quy định chiều cao xây dựng nhà ở mới xây tại Thành phố Hồ Chí Minh sẽ được áp dụng theo khu vực quy hoạch của từng địa phương cụ thể.

• Khu vực trung tâm thành phố: Chiều cao tối đa của nhà ở là 5 tầng, không vượt quá 20m. Vậy trung bình mỗi tầng có thể cao 3.8m.

• Khu vực ngoại ô thành phố: Chiều cao tối đa của nhà ở là 3 tầng, không vượt quá 12m. Xây một tầng nhà cao tối đa 3.6m là vừa đẹp.

Quy định cụ thể về chiều cao nhà ở liền kề

Nhà ở liền kề theo quy hoạch xây dựng:

• Không được vượt quá 6 tầng.

• Đối với nhà trong ngõ, ngách thì số tầng tối đa là 4 tầng.

• Chiều cao không được lớn hơn 4 lần chiều rộng tòa nhà (không bao gồm phần thiết kế trang trí tòa nhà).

Nhà ở liền kề có sân vườn:

• Chiều cao nhà tối đa là gấp 3 lần chiều rộng nhà, hoặc có thể bị giới hạn nhỏ hơn hay lớn hơn bởi quy định chi tiết.

• Chiều cao này còn phụ thuộc vào diện tích các tuyến đường, tuyến phố:

+ Giới hạn theo góc chéo 45 độ (với các tuyến đường, tuyến phố có chiều rộng lớn hơn 12m).

+ Không cao hơn giao điểm giữa đường với góc chéo 45 độ (với các tuyến đường, tuyến phố có chiều rộng bé hơn hoặc bằng 12m).

Quy định về chiều cao nhà ở dân dụng riêng lẻ

• Chiều cao trung bình của 1 tầng nhà ở là 3m.

• Chiều cao tầng tối đa là 3.5m nếu ban công nhô ra ngoài khỏi đường lộ giới.

• Chiều cao tối đa giữa các tầng nhà bắt đầu từ tầng 2 trở lên là 3.4m.

• Độ cao của tầng không được vượt quá 3.8m.

Trường hợp cụ thể:

• Đường lộ giới dưới 3.5m:

  • Chỉ xác định chiều cao nhà bằng thước lỗ ban tính từ mặt đất tầng trệt (tầng 1) tới mặt sàn lầu 1 (tầng 2) và không được làm tầng lửng.

• Độ cao tầng tối đa 5.8m:

  • Được phép làm tầng lửng với đường lộ giới từ 3.5m tới nhỏ hơn 20m. Tổng chiều cao tối đa từ mặt sàn tầng trệt (tầng 1) tới mặt sàn lầu 1 (tầng 2) là 5.8m.

• Độ cao tầng tối đa 7m:

  • Được phép làm tầng lửng với đường lộ giới từ 20m trở lên. Tổng chiều cao tối đa từ mặt sàn tầng trệt (tầng 1) tới mặt sàn lầu 1 (tầng 2) là 7m.

Quy định chiều cao xây dựng nhà ở Hà Nội

Theo quy định của pháp luật, chiều cao xây dựng nhà ở dân dụng riêng lẻ ở Hà Nội được xác định như sau:

• Chiều cao trung bình của 1 tầng nhà ở là 3m, tính từ mặt sàn dưới lên đến mặt sàn trên.

• Chiều cao tối đa giữa các tầng nhà ở dân dụng riêng lẻ tại Hà Nội từ tầng 2 trở lên là 3,4m.

• Trong trường hợp ban công nhô ra khỏi ranh lộ giới, chiều cao từ độ cao vỉa hè đến đáy ban công tối đa là 3,5m.

• Độ cao sàn tối đa của ban công là 3,8m.

Thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà 7 tầng ở Hà Nội

Để xin cấp giấy phép xây dựng 7 tầng tại Hà Nội, chủ đầu tư cần thực hiện các bước sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Chủ đầu tư cần chuẩn bị 02 bộ hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng, mỗi bộ hồ sơ gồm:

• Đơn xin cấp giấy phép xây dựng nhà 7 tầng theo mẫu.

• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất.

• Bản vẽ thiết kế nhà, công trình.

• Giấy chứng nhận phòng cháy chữa cháy, thẩm tra an toàn môi trường (nếu có yêu cầu).

Bước 2: Nộp hồ sơ

Chủ đầu tư nộp hồ sơ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng trong giờ hành chính. Sau khi nhận hồ sơ, bộ phận tiếp nhận sẽ kiểm tra và thông báo:

• Hồ sơ hợp lệ, gửi biên lai lịch hẹn đến nhận trả kết quả.

• Hồ sơ chưa hợp lệ, hướng dẫn hoàn thiện và bổ sung các loại giấy tờ còn thiếu.

Bước 3: Nhận kết quả

Theo lịch hẹn ghi trên biên lai, chủ đầu tư đến nộp lệ phí và nhận kết quả. Thời gian xử lý hồ sơ là không quá 15 ngày tính từ khi hồ sơ hợp lệ, trong trường hợp cần xem xét thêm sẽ có thông báo. Lệ phí cấp giấy phép xây dựng tại Hà Nội với nhà ở riêng lẻ là 75.000 đồng/giấy phép.

Lưu ý

• Thời gian thực tế để xin cấp giấy phép xây dựng có thể mất đến nhiều tháng hoặc cả năm.

• Chi phí phát sinh trong quá trình xin cấp giấy phép xây dựng có thể khá lớn.

Để tiết kiệm thời gian và chi phí, nhiều người lựa chọn tìm đến các dịch vụ xin cấp giấy phép xây dựng trọn gói.

Các câu hỏi thường gặp về quy định chiều cao tầng nhà ở

Đường lộ giới là gì? Cách xác định lộ giới?

Đường lộ giới là ranh giới giữa phần đất dành cho đường giao thông và phần đất dành cho xây dựng. Cụ thể, đường lộ giới được xác định bằng khoảng cách từ tâm đường đến chỉ giới đường đỏ. Chỉ giới đường đỏ là đường ranh giới phân định giữa phần đất dành cho đường giao thông và phần đất dành cho xây dựng.

Thông thường, cơ quan nhà nước sẽ cắm các cột mốc lộ giới ở 2 bên đường để người dân dễ dàng xác định lộ giới và xây dựng hợp pháp. Cột mốc lộ giới là những cột bê tông được cắm ở 2 bên đường, có ghi rõ số hiệu và kích thước của lộ giới. Việc cắm cột mốc lộ giới giúp người dân dễ dàng xác định lộ giới và xây dựng nhà ở, công trình đúng quy định.

Quy định mật độ xây dựng nhà ở tại đô thị?

Mật độ xây dựng là tỷ lệ giữa diện tích chiếm đất của các công trình xây dựng trên tổng diện tích của toàn bộ phần lô đất xây dựng. Mật độ xây dựng tối đa là tỷ lệ cao nhất mà các công trình xây dựng được phép chiếm trên tổng diện tích lô đất.

Ví dụ, Theo Quyết định số 792/QĐ-UBND TPHCM, đối với quy định về mật độ xây dựng nhà ở tại TP HCM: 

Mật độ xây dựng tối đa của các khu vực trung tâm và ngoại thành thành phố là 50%. Tức là tổng diện tích công trình xây dựng không được vượt quá 50% tổng diện tích của toàn bộ phần lô đất xây dựng. Cụ thể, một lô đất có diện tích 100m2 thì tổng diện tích công trình xây dựng không được vượt quá 50m2.

Quy định về khoảng cách giữa các công trình nhà ở riêng lẻ?

Các công trình nhà ở riêng lẻ, toà nhà,… phải đảm bảo khoảng cách an toàn cho cư dân sinh sống. Khoảng cách giữa các công trình được quy định tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về quy hoạch, xây dựng, quản lý và sử dụng công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị. Ngoài ra, khoảng cách giữa các công trình còn được quy định bởi các quy định của từng khu vực, chẳng hạn như quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu, quy định về bảo vệ môi trường, an toàn cháy nổ,…

Thủ tục phê duyệt quy hoạch xây dựng?

Để xây dựng công trình nhà ở, chủ đầu tư cần tuân thủ chặt chẽ các quy định của quy hoạch xây dựng. Cần thực hiện các thủ tục phê duyệt quy hoạch xây dựng, đồng thời tuân thủ các quy định về chiều cao, mật độ xây dựng, khoảng cách giữa các công trình được quy định tại quy hoạch.

Bài viết trên của Kiến trúc Vinavic đã tổng hợp các quy định về chiều cao tầng nhà ở riêng lẻ. Việc tuân thủ nghiêm ngặt những quy định này giúp đảm bảo quá trình thi công xây dựng nhà ở thuận lợi, tránh gặp các vướng mắc về đất đai và pháp lý.