Biện pháp thi công nhà biệt thự, nhà phố từ thô đến hoàn thiện

Biện pháp thi công nhà biệt thự, nhà phố bao gồm nhiều hạng mục từ công tác chuẩn bị thi công, biện pháp thi công phần thô cho đến nghiệm thu và bàn giao phần hoàn thiện. Gia chủ cần nắm được quá trình này gồm những đầu việc gì, được thực hiện như thế nào, có bao nhiêu phương án lựa chọn thay thế,… để giám sát thi công diễn ra thuận lợi.

Cùng Vinavic điểm qua một số biện pháp thi công nhà phố, biệt thự được nêu ra theo trình tự từ A – Z qua bài viết dưới đây. 

Công tác chuẩn bị thi công biệt thự, nhà phố

Công tác chuẩn bị đóng vai trò tiên quyết trước khi bắt đầu xây dựng bất kỳ một công trình nhà biệt thự hay nhà phố nào đó. Để quá trình thi công nhà phố, nhà biệt thự được diễn ra theo đúng tiến độ và đạt chất lượng như mong muốn, cần chuẩn bị những công việc sau trước khi tiến hành khởi công:

Chuẩn bị giấy phép xây dựng 

Trước khi tiến hành thực hiện bất kỳ biện pháp thi công biệt thự nào, gia chủ cần hoàn thiện hồ sơ để xin cấp giấy phép xây dựng để việc khởi công diễn ra trơn tru, thuận lợi. 

• Chuẩn bị đầy đủ những giấy tờ pháp lý như thủ tục xin phép sử dụng lòng lề đường, làm hồ sơ chuyển đổi vị trí đồng hồ điện/nước…

• Điền mẫu đơn xin cấp phép xây dựng theo quy định của đơn vị quản lý, cơ quan chức năng có thẩm quyền ở địa phương.

• Bộ hồ sơ bản vẽ biện pháp thi công nhà phố, nhà biệt thự đầy đủ (bản vẽ kiến trúc, bản vẽ kỹ thuật, bản vẽ cơ sở, bảng tính toán kỹ thuật, bản vẽ biện pháp thi công hoàn thiện,…)

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất tại nơi có ý định xây dựng nhà phố hay nhà biệt thự.

• Văn bản pháp lý xác nhận đủ điều kiện xây dựng và hoàn thiện công trình biệt thự, nhà phố.

• Bản cam kết đảm bảo an toàn đối với các công trình xung quanh (nếu có).

Việc xin cấp giấy phép thường tốn khá nhiều thời gian nên việc tìm hiểu trước bộ hồ sơ xin cấp giấy phép phải có đầy đủ những gì sẽ giúp bạn tiết kiệm thời gian và công sức phải đi lại nhiều lần.

Tham khảo thêm: 100+ các mẫu nhà biệt thự đẹp kèm bảng báo giá thiết kế thi công trọn gói

Chuẩn bị mặt bằng

Tuỳ vào từng mặt bằng mà lên phương án lựa chọn biện pháp thi công nhà dân dụng như biệt thự hay nhà phố phù hợp.

• Đối với công trình cải tạo nhà biệt thự, đơn vị thi công sẽ lên giải pháp tháo dỡ công trình nhà cũ đáp ứng các yêu cầu về mặt pháp lý (có chứng chỉ hành nghề) và thực hiện giám sát toàn bộ quy trình tháo dỡ.

• Để chuẩn bị mặt bằng sẵn sàng khởi công, đơn vị thi công cũng sẽ dọn sạch sẽ, san phẳng mặt bằng xây dựng, làm sạch hệ thống bể ngầm, hầm phân cũ, tháo dỡ móng ngầm còn sót lại, rồi thực hiện lấy tim móc và cao độ.

• Bên cạnh đó là công tác chuẩn bị lán trại để công nhân ở hay tập kết nguyên vật liệu, quây hàng rào xung quanh công trình, dựng cổng ngăn cách và bố trí treo biển báo công trình theo các quy định về an toàn thi công để phục vụ quá trình xây dựng biệt thự, nhà phố. 

Chuẩn bị nguyên vật liệu

Nguyên vật liệu của biện pháp thi công nhà phố, biệt thự từng giai đoạn là khác nhau. Nếu chuẩn bị tốt phần này, gia chủ sẽ thuận lợi hơn trong việc đảm bảo công trình nhà ở được hoàn thành đúng tiến độ và đạt chất lượng cao.

• Đảm bảo có chỗ tập kết vật tư xây dựng đủ lớn. Điều kiện kho chứa đạt chuẩn để bảo quản được chỗ nguyên vật liệu vừa tập kết xong.

• Không có linh kiện, vật tư, máy móc thì không thể nào xây dựng được. Vì vậy hãy chắc chắn nhà sản xuất vật tư, máy móc thực hiện giao nộp cấu kiện đúng thời gian – đúng số lượng – đúng mẫu mã – đúng thông số kỹ thuật đã thoả thuận trong hợp đồng mua bán.

Chuẩn bị phần móng

Đối với các công trình biệt thự, nhà phố cần thực hiện biện pháp thi công móng chuẩn bị hố móng trước khi xây nhà như sau:

• Cung ứng thiết bị máy móc, đội ngũ thợ thi công để thực hiện công tác đào thăm dò nền đất bên dưới móng nhà để thống nhất biện pháp thi công móng và bắt đầu đất hố móng đại trà, hố ga, bể ngầm, hầm phân, đà giằng, đà kiềng, hố thang máy (nếu có), đào đất làm tầng hầm (nếu có).

• Dựa trên bản thiết kế đã được phê duyệt để xác định giới hạn công trình được phép xây dựng và các giấy tờ quy định ranh giới khuôn viên đất.

• Cần tiến hành thi công gia cố nền móng đối với nhà được xây trên nền đất yếu, rồi ký kết xác minh khối lượng gia cố móng.

Biện pháp thi công nhà biệt thự phần móng và công trình ngầm

Cần thực hiện đúng quy trình, đảm bảo chất lượng cho công tác thi công móng và phần ngầm. Bởi đây là hạng mục thi công quan trọng, nếu gặp sự cố rất khó để xử lý và sửa chữa, có thể khiến cả công trình sập hoặc tắc nghẽn.

Công tác thi công móng

Công trình nhà biệt thự, nhà phố có 3 loại móng phổ thông là móng đơn, móng băng và móng cọc. Đều phải trải qua các công đoạn sau:

• Công tác cọc theo bản vẽ biện pháp thi công (nếu có).

• Công tác đào đất hố móng.

• Công tác cốp pha, cốt thép và bê tông móng, sàn trệt.

Phương pháp thi công móng đơn

Móng đơn thường dùng cho những công trình có kết cấu đơn giản như nhà cấp 4, nhà nhỏ,…. Biện pháp thi công móng đơn được thực hiện đầy đủ theo các bước dưới đây:

Công tác đào móng

• Dựa vào tim móc và cao độ đã lấy sẵn để đào móng thủ công hay cơ giới tùy thuộc vào điều kiện mặt bằng và bản vẽ thiết kế trước đó. 

• Lấy cao độ đáy móng sơ với đất tự nhiên là -1.5m hoặc đào xuống lớp đất cứng (theo hồ sơ địa chất nếu có).

Công tác bê tông lót

• Đầm chặt đất phía dưới để đổ bê tông lót. Phương pháp đầm nén thực hiện bằng máy đầm cóc theo hệ số đầm chặt k (theo thiết kế thông thường k = 95). 

• Có thể dùng bê tông đá 1×2 hoặc bê tông đá 4×6 mác 100 để lót móng, bao phủ khu vực đáy móng, hố ga, hồ nước âm sàn, đáy hầm phân, đà kiềng, đáy đà giằng, hố thang máy (nếu có), đáy sàn tầng hầm (nếu có), đổ bê tông lót sàn cho tầng trệt. 

• Lớp lót bê tông thường có độ dày 10cm.

Công tác cốp pha móng

• Ghép cốp pha bê tông lót: Có thể dùng cốp pha gỗ, sắt hoặc xây bằng gạch ống. 

• Lắp đặt cốt thép móng, dầm móng, sàn, cổ cột và thép vách (nếu công trình có tầng hầm): Thi công thép chịu lực theo đúng bản vẽ thống kê biện pháp thi công thép. Cấy sắt cột và sau đó định vị lại tim cột.

• Đổ bê tông móng, dầm móng và sàn: Tưới nước rửa hố móng rồi tiến hành đổ bê tông móng. Trong quá trình đổ bê tông phải đầm dùi bảo dưỡng cho bê tông có độ chặt và không bị rỗ.

Phương pháp thi công móng băng

Móng băng dễ thi công và chất lượng tốt, nên được nhiều người lựa chọn để sử dụng trong các biện pháp thi công nhà dân dụng. Công tác thi công móng băng trong các ngôi nhà biệt thự, nhà phố được thực hiện như sau:

• Công tác đào đất và đầm nén giống như móng đơn. 

• Phần thi công cốp pha cho móng băng chỉ khác móng đơn ở bản vẽ thiết kế và cấu trúc, còn kỹ thuật như nhau. Thi công dầm móng băng cần lưu ý phải đúng kỹ thuật cốp pha móng, đà giằng, đà kiềng để tránh tình trạng bị phình hoặc bị rỗ.

• Tương tự như móng đơn, thực hiện các công tác cốt thép (theo bản vẽ thiết kế), công tác kê sắt và rửa hố móng, hay công tác đổ bê tông và dầm dùi cho móng băng.

Phương pháp thi công móng cọc

Móng cọc có độ chắc chắn nhất trong 3 loại móng, được ưu tiên cho công trình biệt thự lớn hay địa chất yếu. Nên biện pháp thi công móng cọc biệt thự, nhà phố đòi hỏi kỹ thuật cao hơn. Một số lưu ý khi thi công móng cọc bạn cần quan tâm như:

• Tạo khuôn đài móng, đà giằng và đà kiềng bằng cách xây gạch cháy. 

• Thi công ép cọc theo bản vẽ thiết kế về vị trí, kích thước và chiều sâu cọc. Loại móng cọc thường dùng cho nhà phố, biệt thự là cọc ép bê tông cốt thép với kích thước cọc 250×250, cọc ép 4 cây phi 16, lót bê tông đá 1×2 mác 250, cọc ép ly tâm cường độ cao đường kính d=250-300 mác 600-800. Chiều sâu ép theo bản vẽ thiết kế.

• Ép thử tải trước khi ép đồng loạt.

• Nếu biệt thự thiết kế theo kiểu đổ bê tông cốt thép sàn trệt thì cần thực hiện đổ bê tông cho phần móng, đà giằng, đà kiềng và sàn tầng trệt. 

• Tưới nước để đảm bảo chất lượng bề mặt bê tông sà trệt, bê tông móng.

Công tác nghiệm thu 

• Thi công móng xong, đơn vị thi công sẽ tiến hành nghiệm thu với chủ đầu tư dựa trên biên bản công tác bê tông móng. 

Lưu ý

• Đây là các biện pháp thi công nhà thấp tầng, biệt thự thấp tầng. 

• Biện pháp thi công toà nhà từ 7 tầng trở lên yêu cầu kỹ thuật phức tạp hơn. 

+ Phần đào đất cho móng cọc toà nhà cao tầng cũng tương tự như nhà dân dụng thấp tầng. Chọn phương án đào tay hoặc cơ giới phù hợp tùy theo điều kiện mặt bằng thi công.

+ Công tác đục đầu cọc để liên kết với đài móng theo cao độ trong bản vẽ thiết kế. Lưu ý trước khi đục phải cắt viền theo chu vi của cọc để tránh làm bể cọc.

Tham khảo thêm: +51 mẫu thiết kế biệt thự 1 tầng đẹp 4 phòng ngủ có sân vườn gần gũi với thiên nhiên

Công tác thi công công trình ngầm

Cần thực hiện đúng quy trình bởi đây là hạng mục thi công quan trọng và rất khó có thể xử lý, sửa chữa nếu gặp sự cố. Công trình ngầm bao gồm hầm tự hoại và các hố ga thoát nước. 

Thi công hầm tự hoại

• Dùng kỹ thuật tương tự phần móng nhà để xác định cao độ hầm và thi công đào đất, lót bê tông và móng đáy bể. 

• Xây thành bể tường dày 200 bằng gạch ống theo kích thước trong bản vẽ thiêt kế đã cấp phép. Đặt ống thoát theo cao độ trong bản vẽ. Bể được chia thành 3 ngăn, bể chứa, lắng, lọc tô trát để hoàn thiện mặt trong thành bể, rồi chống thấm bằng phụ gia hoặc hồ dầu đặc.

• Thi công nắp hầm bằng bê tông cốt thép (BTCT) theo kích thước trong bản vẽ.

Thi công hố ga thoát nước

• Kỹ thuật thi công tương tự như hầm tự hoại.

• Khi lắp hố ga thi công luôn hệ thống chống hôi.

Một lưu ý nhỏ là không nên để đường ống thoát nước đi xuyên qua các kết cấu bê tông phần này, sẽ ảnh hưởng đến chức năng hoạt động của các cấu kiện.

Thi công đà kiềng, đà giằng

• Thi công đào đất đúng cao độ. 

• Thi công lớp bê tông lót, cốt thép, cốp pha theo bản vẽ thiết kế đã được cấp phép.

• Kiểm tra và vệ sinh kỹ lưỡng cổ cột, tưới nước và tưới hồ dầu cột trước khi đổ bê tông, nhớ dầm dùi kỹ.

Biện pháp thi công nhà biệt thự, nhà phố phần thô

Sau khi thi công xây dựng phần chìm, chúng ta sẽ tiến hành biện pháp thi công phần nổi (gồm cột, dầm, sàn, tường bao).

Thi công phần cột

• Trước khi thi công cột phải xác định lại tim cột, ke cho vuông góc.

• Xác định và kiểm tra cao độ sàn tầng trệt. Từ đó gia công cốt thép, lắp dựng và đổ cột thép theo bản vẽ đã được cấp phép. 

• Thi công lắp dựng cốp pha, điều chỉnh độ thẳng đứng của cột không được vượt quá 1.5 cm.

• Xác định cao độ đổ bê tông cột, vệ sinh đầu cột thật sạch, dùng hồ dầu hoặc phụ gia để liên kết bê tông cũ và mới.

Tham khảo thêm: 97+ mẫu biệt thự 2 tầng phong cách tân cổ điển và hiện đại

Thi công dầm sàn bê tông cốt thép

Đây là phần cực kỳ quan trọng ảnh hưởng đến kết cấu của ngôi nhà. Một số hạng mục xây dựng nhà biệt thự quan trọng trong phần này bao gồm:

Công tác lắp dựng cốp pha

• Xác định cao độ dầm và kích thước dầm theo kích thước trong bản vẽ thuyết minh biện pháp thi công dầm sàn. 

• Thi công lắp dựng ván khuôn cho dầm. Kiểm tra cao độ thăng bằng, tim trục, vị trí dầm đặt lên đầu cột, dầm phụ, và dầm cho sàn âm.

• Dùng cây chống tăng bằng sắt chống đỡ cho dầm. 

• Lắp dựng hệ thống đỡ cốp pha cho sàn, dùng hệ chống đỡ giàn giáo 1.5 m, 1.7 m tùy theo cao độ, hệ xà gồ 2 lớp (lớp 1 40x80x1.4, lớp 2 40×40 hoặc 50×50) theo hệ chống nhà cao tầng nên đảm bảo an toàn tuyệt đối khi áp dụng cho nhà phố tải trọng nhỏ .

• Dùng tôn lợp sàn. 

Công tác thi công lắp đặt cốt thép 

• Lắp dựng cốt thép cho hệ dầm sàn. Gia công cốt thép chịu lực, thép đai. 

• Lắp dựng cốt thép dầm trước và sàn sau theo bản vẽ thiết kế đã được cấp phép.

• Sau đó dùng cục kê sắt cho thép dầm và sàn. Thông thường kê sàn là 1.5 cm còn kê dầm là 2.5 cm theo TCVN.

• Sau khi đã hoàn thành phần sắt và phần ghép cốp pha, cho thi công phần chờ của điện nước. 

Công tác đặt ống thoát nước sàn , ban công, toilet,… 

• Đặt ống luồn dây điện (sử dụng ống cứng) thông lên tầng.

Công tác đổ bê tông sàn

• Tiến hành kiểm tra cốt thép và chỉnh sửa thép 

• Kiểm tra lại hệ cây chống  hệ cốp pha sao cho không hở kính quá lớn.

• Cần tăng cường thêm cây chống để quá trình đổ bê tông thêm an toàn.

• Dọn vệ sinh sạch sẽ và xịt nước rửa sắt.

• Tiến hành đổ bê tông kiểm tra độ sụt , mác … (nếu là bê tông tươi nhà máy).

Thi công xây tường bao

Công tác xây dựng tường

Trong biện pháp thi công biệt thự phần thô, khi chuẩn bị xây dựng tường bao cần phải lấy tim, mực để tường được phẳng, không cong vênh. Có các cách xác định độ thẳng của tường khác nhau, nhưng: 

• Đối với tường ngắn: Đa số sẽ dùng dây nhợ hoặc thước nhôm 2m. Vệ sinh sạch sẽ , trét hồ dầu cột và dầm chuẩn bị xây cho liên kết với cấu kiện BTCT tốt hơn. Xây kè chân 3 lớp gạch đinh sau đó mới xây gạch ống cho lớp thứ 4.

• Đối với tường 20 cm: Cứ 5 lớp gạch ống ta lại kè ngang 1 lớp gạch đinh để liên kết 2 bức tường 10 cm lại.

• Đối với tường dài quá 5m: Phải có bổ trụ cột để cho bức tường thêm chắc chắn và chống nứt tường.

Lưu ý: Sau khi xây xong dùng chổi quét sơ qua, và đợi 3 – 4 tiếng rồi tưới ẩm tường để tường được chắc chắn.

Công tác tô trát tường

• Hoàn thiện công tác thi công điện nước âm tường trước khi tô trát. 

• Xử lý ghém toàn bộ bề mặt tường phẳng hơn, đặc biệt là các vị trí này thường gây nứt tường như vị trí ống âm tường phải được trát kín hồ và đóng lưới mác cáo chống nứt cho tường, hay đóng lưới vị trí giao nhau giữa đà và tường.

Biện pháp thi công phần hoàn thiện nhà biệt thự, nhà phố

Biện pháp thi công phần hoàn thiện đòi hỏi sự tỉ mỉ và tay nghề cao bởi nó quyết định đến mỹ quan của toàn bộ công trình. Tuỳ vào loại kiến trúc mà các chi tiết hoàn thiện có sự khác nhau.

Việc thi công hoàn thiện bao gồm một số công việc chính như:

Công tác xây

• Vệ sinh, định vị vị trí tường xây.

• Xác định phương đứng của tường xây, cạnh cửa, góc tường và khoan cắm thép râu tường.

• Tưới nước tạo ẩm cho gạch.

• Liên kết giữa tường gạch và cột phải có râu thép.

• Lắp đặt BTCT lanh tô đúc sẵn tại các vị trí cửa.

• Kiểm tra mạch vữa: không trùng, thẳng và đều.

• Vệ sinh mặt bằng thi công sau khi hoàn thành công tác xây.

Công tác trát

• Đắp mốc trát, khống chế chiều dày lớp trát theo bản vẽ thiết kế.

• Đóng lưới thép phần tiếp giáp giữa bê tông và gạch, phần ống điện.

• Đối với bê tông vẩy vữa hồ dầu tạo bám dính.

• Trát tường theo cấp phối quy định, trộn vữa bằng máy.

• Khi ngừng trát giữa 2 lớp phải cắt vát theo mạch ngừng.

• Trát xong phải có biện pháp bảo vệ tránh va chạm.

• Bảo dưỡng lớp trát.

Công tác láng

• Đục tẩy, vệ sinh mặt sàn, đắp mốc láng.

• Trước khi láng tưới 1 lớp hồ dầu lên mặt sàn, láng vữa theo mác thiết kế.

• Đảm bảo bề mặt phải phẳng, độ dốc theo thiết kế.

Công tác chống thấm, ốp, lát

• Ốp, lát đúng kĩ thuật, thẩm mỹ.

• Ốp, lát viên mốc để làm cữ, khống chế chiều cao và chiều rộng của mạch.

• Quá trình ốp, lát cần kiểm tra độ phẳng bề mặt bằng thước, thường xuyên kiểm tra vị trí mặt ốp lát theo mốc tham chiếu.

• Khi ốp, lát cần kiểm tra độ đồng đều màu sắt gạch ốp lát.

• Sử dụng keo để làm mạch ốp, lát.

• Vệ sinh mặt tường, trần cần sơn bả.

• Bả matic, sơn lót và sơn phủ hoàn thiện.

Công tác thi công hoàn thiện phần điện 

• Lắp đặt hệ thống điện, hệ thống nước hoàn thiện.

• Lắp đặt các thiết bị vệ sinh, nhà tắm nhà bếp.

Biện pháp thi công phần nội thất cho nhà biệt thự, nhà phố

• Nếu trong hợp đồng ký kết giữa hai bên có thoả thuận về phần nội thất thì đơn vị thi công sẽ hoàn thiện phần nội thất với thiết kế và thỏa thuận nguyên vật liệu trước đó. Hạng mục nội thất đóng vai trò như tâm hồn của một ngôi nhà nên cần đảm bảo tính thẩm mỹ cũng như chất lượng. 

• Các công trình biệt thự thường có nội thất cao cấp, nâng tầm sang trọng của không gian sống. Từ đó, tạo nên một lối sống đẳng cấp, không hoà lẫn vào bất kỳ phong cách sống nào. Tuỳ vào thiết kế kiến trúc mà có phong cách thiết kế phù hợp, thống nhất tạo nên một không gian hoàn hảo. Một số phong cách thiết kế phổ biến hiện nay như cổ điển, tân cổ điển hay hiện đại.

Tham khảo thêm: Tổng hợp các mẫu biệt thự 3 tầng đẹp sang trọng, tiện nghi

Vệ sinh tổng thể và nghiệm thu, bàn giao công trình nhà biệt thự, nhà phố

Sau khi hoàn thành sơ bộ biệt thự, hai bên sẽ vệ sinh rồi nghiệm thu cơ bản trước khi bàn giao công trình.

• Sau khi đã được hoàn thiện tất cả các hạng mục, công ty thi công sẽ di dời toàn bộ máy móc thiết bị ra khỏi công trình. Sau đó biệt thự sẽ được vệ sinh công nghiệp từ trên xuống dưới, từ trong ra ngoài. 

• Khi kết thúc công việc vệ sinh, công ty và khách hàng sẽ nghiệm thu toàn bộ biệt thự lần cuối cùng trước khi ký vào biên bản bàn giao để thanh lý hợp đồng xây dựng và bàn giao lại cho gia chủ.

• Gia chủ có thể bám sát các biện pháp thi công biệt thự để đánh giá chất lượng công trình và có những ý kiến phù hợp trong suốt quá trình xây dựng. Hai bên cùng đồng ý với sự hoàn thiện của công trình thì hợp đồng sẽ được thanh lý. Tuỳ vào thoả thuận của từng hợp đồng mà có chế độ bảo hành công trình hay không.

Trên đây là các biện pháp thi công nhà biệt thự, nhà phố cùng các thông tin liên quan mà Kiến trúc Vinavic muốn gửi đến quý bạn đọc. Nếu cần tư vấn thông tin cụ thể, đừng ngần ngại và hãy liên hệ tới hotline 0975.6789.30 chúng tôi để được tư vấn và báo giá chi tiết.