Diện tích nhà dưới 40m2 được xây mấy tầng?

Thi công một công trình xây dựng nhà ở, người dân phải đáp ứng các điều kiện về xây dựng như diện tích, chiều cao, hay số tầng cho phép. Vậy hiện nay theo pháp luật nhà dưới 40m2 được xây mấy tầng? Chiều cao được phép xây nhà 40m2 là bao nhiêu. Tất cả sẽ được giải đáp trong bài viết dưới đây.

Giấy phép xây dựng có thời hạn quy định nhà ở được xây mấy tầng?

Giấy phép xây dựng có thời hạn là giấy phép cấp cho xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ được sử dụng trong một thời hạn nhất định theo kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng. 

Nhà ở riêng lẻ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn khi thi công xây dựng cần đáp ứng quy định căn cứ Điều 79 Luật Xây dựng 2014 về yêu cầu đối với thiết kế xây dựng, đặc biệt đối với các hộ gia đình đang có nguyện vọng tự thiết kế nhà ở riêng lẻ của mình như sau:

• 7b) Hộ gia đình được tự thiết kế nhà ở riêng lẻ có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250 m2 hoặc dưới 3 tầng hoặc có chiều cao dưới 12 mét, phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt và chịu trách nhiệm trước pháp luật về chất lượng thiết kế, tác động của công trình xây dựng đến môi trường và an toàn của các công trình lân cận.

Vậy theo giấy phép xây dựng có thời hạn, hộ gia đình muốn tự thiết kế nhà ở chỉ được xây nhà tối đa 3 tầng hoặc chiều cao từ 12m trở xuống.  

Quy định về số tầng cấp phép xây dựng chung

Hiện nay, quy định về cấp phép số tầng trong xây dựng tối đa là 4 tầng nếu không có yếu tố tăng tầng cao. Được phép xây dựng tối đa 5 tầng trong trường hợp vị trí xây dựng nhà thuộc trung tâm thành phố, trung tâm quận/huyện hoặc xây dựng trên lô đất lớn.

Tuy nhiên, trên thực tế số tầng quy định còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau như vị trí nhà ở nông thôn hay thành thị, nhà ở mặt đường hay trong hẻm, nhà khu đô thị hay nhà xây riêng lẻ, cụ thể trong từng trường hợp như sau: 

Số tầng được phép xây nhà trong hẻm dưới 3,5m

Trường hợp vị trí xây nhà có hẻm nhỏ hơn 3,5m thì quy định về số tầng cấp phép xây dựng tối đa là 3 tầng với điều kiện tổng chiều cao căn nhà không được quá 13,6m. Đối với tầng trệt, bạn sẽ không được xây cao quá 3,8m.

Số tầng cấp phép trong đường lộ giới 3,5m – 7m 

• Với độ rộng của lộ giới từ 3,5 đến dưới 7m bạn sẽ được xây nhà cao 3 tầng trong các trường hợp không có các yếu tố tăng tầng cao.

• Nhà có khoảng lùi thì bạn được xây tối đa là 4 tầng khi vị trí xây dựng là nơi thuộc khi vực trung tâm của thành phố hoặc trung tâm quận/ huyện.

Quy định về số tầng cấp phép xây dựng trong đường lộ giới 7m – 12m

• Khi không có yếu tố tăng tầng cao bạn được phép xây dựng tối đa 4 tầng.

• Khi nhà xây dựng thuộc trung tâm quận/ huyện hoặc trung tâm thành phố, hoặc xây dựng trên các lô đất lớn bạn sẽ được phép xây tối đa là 5 tầng.

• Trong trường hợp nhà được xây dựng có 1 trong 2 yếu tố tăng tầng cao là nhà ở trung tâm thành phố, trung tâm quận huyện hoặc xây dựng trên lô đất có diện tích hơn thì bạn sẽ được xây dựng tối đa là 6 tầng.

Đón đọc thêm: Quy định về chiều cao tầng nhà ở riêng lẻ hiện nay

Số tầng cấp phép xây nhà trong đường lộ giới 12m – 20m

Trường hợp không có yếu tố tăng tầng cao thì bạn chỉ được phép xây nhà tối đa 4 tầng theo quy định số tầng xây dựng. Nếu vị trí xây dựng nhà thuộc trung tâm thành phố, trung tâm quận/huyện hoặc xây dựng trên lô đất lớn sẽ được xây tối đa 5 tầng.

• Khi thỏa mãn 2 trong 3 yếu tố tăng tầng cao là nhà xây dựng ở trung tâm thành phố, trung tâm cấp quận/ huyện hoặc xây trên các lô đất lớn thì gia chủ sẽ được xây nhà tối đa 6 tầng.

• Khi thỏa mãn cả 3 yếu tố tăng tầng (nhà ở trung tâm thành phố, trung tâm quận, diện tích đất xây dựng lớn) thì bạn sẽ được xây nhà với số tầng cao nhất là 7 tầng.

Diện tích nhà dưới 40m2 được xây mấy tầng?

Theo Quyết định 39/CP của Chính phủ, Luật Xây dựng sửa đổi 2020 quy định hiện nay nhà dưới 40m2 được xây dựng tối đa là 2 tầng (1 trệt và 1 lầu) với chiều cao không quá 7m, chiều rộng mặt tiền 3 m trở lên. Tuy nhiên, vẫn có các trường hợp ngoại lệ được xây 3-5 tầng tuỳ thuộc vào địa điểm xây dựng, loại hình nhà ở, hoặc quy hoạch địa phương về kiến trúc tổng thể đô thị. 

UBND Thành phố Hồ Chí Minh đã cụ thể hoá quyết định này tại khoản 2, điều 4, quyết định 207/2005/QĐ-UBND ban hành ngày 1-12-2005:

• Đối với phần đất phù hợp quy hoạch, với diện tích 15m2 – dưới 40m2, có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 3 m trở lên thì được xây dựng không quá hai tầng (một trệt, một lầu), chiều cao toàn công trình không quá 7 m.

• Trường hợp không đạt tiêu chí trên chỉ được xây dựng một tầng.

Một số trường hợp ngoại lệ:

• Nếu lô đất xây dựng dưới 40m2 và tiếp giáp với hẻm, chiều rộng mặt tiền 3 m trở lên thì nhà sẽ được cấp phép xây dựng một tầng với chiều cao tối đa 8,8 m.

• Nếu lô đất diện tích 15m2 – dưới 40m2, chiều rộng mặt tiền 3 m trở lên, chiều sâu so với chỉ giới xây dựng 3 m trở lên thì được xây tối đa 4 tầng + 1 tum với tổng chiều cao 12 m.

• Theo UBND Thành phố Hồ Chí Minh, nếu hẻm lộ giới từ 3,5 m trở lên được xây nhà tối đa 3 tầng (có thể bố trí tầng lửng tại trệt và mái che cầu thang tại sân thượng) với chiều cao không quá 15,6 m. Hẻm lộ giới nhỏ hơn 3,5 m được xây tối đa 3 tầng (nhưng không bố trí tầng lửng tại trệt, có thể bố trí mái che cầu thang tại sân thượng) với chiều cao không quá 13,6 m. 

Ví dụ một số trường hợp ngoại lệ:

Trường hợp 1: Nhà dưới 40m2 ở mặt phố được xây 4 tầng:

Nhà mặt tiền ở các con đường có thiết kế đô thị tuy có diện tích nhỏ hơn 40m2 nhưng nằm trong dãy phố toàn nhà cao 4, 5 tầng. Bởi vậy, UBNDTP và Sở Quy hoạch Kiến trúc chấp thuận cho nhà xây 4-5 tầng để phù hợp với tổng thể kiến trúc cảnh quan dãy phố.

Trường hợp 2: Nhà từ 15 – dưới 40m2 được cấp phép xây 3 tầng:

Mỗi quận sẽ có một quy định cấp giấy phép khác nhau tuỳ thuộc vào kiến trúc tổng quan dãy nhà kế cận.

Tuỳ thuộc vào kiến trúc các nhà liên kế, nhà có diện tích dưới 40m2 và các cạnh từ 3,3 m trở lên được cấp phép xây 3, 4 tầng. Trường hợp nhà nằm trong quy hoạch đô thị nhưng nhà liền kề chỉ xây 1-2 tầng thì cũng chỉ được phép xây 1-2 tầng.

Quy định về chiều cao tầng trong xây dựng nhà dưới 40m2

Quy định về số tầng cấp phép xây dựng nhà dưới 40m2 phụ thuộc vào chiều cao căn nhà. Mỗi loại hình nhà ở lại có chiều cao khác nhau phụ thuộc vào vị trí địa lý quy hoạch và hình dáng căn nhà. 

Chiều cao xây dựng nhà ở liền kề

• Nhà ở liền kề dưới 40m2 không được phép xây cao hơn 6 tầng. Trong các ngõ (hẻm) có chiều rộng nhỏ hơn 6 m, nhà ở liền kề không được xây cao quá 4 tầng. 

• Chiều cao của nhà ở liên kế dưới 40m2 phải tuân theo quy hoạch xây dựng được duyệt. Đối với các khu vực chưa có quy hoạch chi tiết được duyệt thì chiều cao nhà không lớn hơn 4 lần chiều rộng nhà.

Có thể bạn cũng quan tâm: Quy định chiều cao nhà 2 tầng, 3 tầng, 1 tầng theo phong thủy

• Trong một dãy nhà liên kề nếu cho phép có độ cao khác nhau thì nhà dưới 40m2 chỉ được phép xây cao hơn tối đa 2 tầng so với tầng cao trung bình của cả dãy. Độ cao tầng 1 (tầng trệt) phải đồng nhất.

• Đối với nhà liên kế dưới 40m2 có sân vườn, chiều cao không lớn hơn 3 lần chiều rộng của ngôi nhà hoặc theo khống chế chung của quy hoạch chi tiết.

Quy định chiều cao nhà phố 15m2 – dưới 40m2

• Các tuyến đường, phố có chiều rộng lớn hơn 12 m, chiều cao nhà phố dưới 40m2 được hạn chế theo góc vát 450 (chiều cao mặt tiền ngôi nhà bằng chiều rộng đường).

• Trường hợp các tuyến đường, phố có chiều rộng nhỏ hơn hoặc bằng 12 m, chiều cao nhà phố không được cao hơn giao điểm giữa đường với góc vát 45 độ (không lớn hơn chiều rộng đường).

• Đối với các khu vực có đường nội bộ bên trong, chiều cao của nhà không vượt quá giao điểm giữa đường với góc vát 30 độ (không vượt quá 0,6 lần chiều rộng đường).

Quy định về chiều cao tối đa nhà dưới 40m2 được phép xây dựng

• Lô đất có diện tích 30 – 40 m2, chiều rộng mặt tiền lớn hơn 3 m, chiều sâu so với chỉ giới xây dựng lớn hơn 5m: được phép xây dựng không quá 4 tầng + 1 tum (tổng chiều cao nhà không lớn hơn 16m).

Một số lưu ý về quy định số tầng nhà dưới 40m2 cấp phép xây dựng

Tại một số khu vực nhất định quy định về nhà dưới 40m2 được xây mấy tầng có sự khác biệt so với quy định chung của cơ quan Nhà nước. Bạn cần lưu ý đến vấn đề này để có thể sử dụng đúng quy định, tránh nhầm lẫn khi xây dựng.

• Một số địa phương sử dụng “tầng trệt” để chỉ tầng 1 và tầng (lầu) 1 để chỉ tầng tiếp theo, bên trên tầng trệt. Đối với trường hợp này, trong giấy phép xây dựng, tầng trệt là tầng 1 và tầng 1 sẽ là tầng 2.

• Đối với những khu vực chưa có quy định cụ thể về quy mô công trình, những nhà ở hoặc công trình riêng lẻ thuộc vùng đã được quy hoạch phân khu thì được xem xét theo các quy định chung của tuyến phố. Quy định chung này được xác định theo các công trình có tỷ lệ lớn nhất trên toàn tuyến đường.

• Đối với khu đất có mục đích sử dụng không phù hợp với quy hoạch, hoặc không có kế hoạch quy hoạch cụ thể, quy mô của công trình được xem xét dựa vào công trình có tỷ lệ lớn nhất trên toàn tuyến đường.

Bài viết trên của Kiến trúc Vinavic đã tổng hợp các quy định về nhà dưới 40m2 được xây mấy tầng. Việc tuân thủ nghiêm ngặt những quy định này giúp đảm bảo quá trình thi công xây dựng nhà ở thuận lợi, tránh gặp các vướng mắc về đất đai và pháp lý.

Cùng chủ đề: Quy định về số tầng cấp phép xây dựng nhà ở 2023